부동산 정책이 나올때 마다 항상 거론되는 용어들이 있습니다. 바로 DTI, DSR, LTV 입니다. 오늘은 대출과 관련된 중요한 용어 DTI의 뜻과 계산방법, DSR, LTV 와 차이점이 어떤것이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
DTI 뜻
DTI란 ‘Debt To Income’의 약자로 총부채상환비율을 뜻합니다. 총부채상환비율이란 주택담보대출을 받을 경우 금융부채의 상환 능력을 연간 소득으로 따져서 대출 한도를 정하는 계산 비율을 말합니다. 쉽게 말하자면 DTI는 연간소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것입니다.
DTI는 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시되었습니다. 대출 기간을 장기로 하면 연간 원리금 상환액이 감소하므로 대출 한도를 늘릴 수 있습니다.
| 대출한도 : 연 소득 X DTI |
DTI 계산 방법
DTI를 이용한 대출 한도는 연 소득에서 DTI를 곱하면 됩니다. 예를 들면, 연간 소득이 5,000만 원이고 DTI가 40%인 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2,000만 원을 초과할 수 없습니다.
DTI / DSR 차이
연 소득을 기준으로 대출 한도를 계산하는 방법은 같지만, 기타 대출의 이자와 원금 유무에 따라 DTI / DSR 비율이 달라집니다. DTI 와 DSR 의 차이는 총부채에 포함되는 주택담보대출 원리금 외 기타 대출에서 달라집니다. DTI는 기타 대출의 이자만 총부채에 포함되는 반면 DSR은 기타 대출의 원금과 이자를 포함합니다.
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< DTI / DSR 예시 >
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* DTI : (200,000,000 + 500,000) / 50,000,000원 (주택담보대출 원리금). (기타 대출 이자) (연간소득) |
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* DSR : (200,000,000 + 10,500,000 ) / 50,000,000원 (주택담보대출 원리금) (기타 대출 원금과 이자) (연간소득) |
두 규제의 가장 큰 차이점은 DSR은 총부채에 기타 대출의 원금과 이자가 모두 포함되는 것이고, DTI는 기타 대출의 이자만 포함되는 것입니다. 기타 대출의 원금의 포함 유무가 가장 큰 차이점이며, 총부채에 원금이 포함되지 않는 DTI가 보다 완화된 규제라고 볼 수 있습니다.
DTI / LTV 차이
DTI는 연간 소득에서 총부채의 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것입니다. 이는 부동산 담보물의 크기만으로 대출 한도를 결정하는 LTV (LTV, Loan To Value ratio)와 차이가 있습니다.
DTI 기준이 엄격하게 적용되면 담보 가치가 높더라도 소득이 충분치 않으면 대출받을 수 없습니다. 정부는 DTI를 통해 은행의 무분별한 대출과 채무자의 부실 부채 상환을 방지할 수 있습니다.
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